【地块编号：E-12-01

地块位置：增城区汽车城大道和广园快速路交汇东北侧

土地用途：城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地。

使用年限：住宅70年，商业40年。

总用地面积：56889平方米（折合85.33亩）

用性性质：要求住宅容积率≤2.9......绿地率≥35%......

二是土地情况，起叫价2.513亿元，竞买保证金不低于20%，增价幅度：100万元的整数】

拍卖师介绍完第三块地，直接叫喊开始拍卖。

商健刚才就坐着听着，已经感受过拍卖现场紧张的气氛，竞标技巧。

一些竞拍技巧还是熟悉的，说到底，竞拍主要是心理战术。

比如先发制人，在拍卖师刚报出起拍价的一瞬间就果断举牌，抢占起拍价，而将别的竞买人挤向下一个价位。

很多情况下，较大的加价幅度会使其他的竞买人望而却步，而使自己用起拍价拿下这件拍卖品。

又比如，竞买人在制定自己的心理价位时，也应该尽量回避整数价位，可以定的稍高一点，以避免别人抢占整数位。

许多买家在拍卖会上喜欢大幅度“跳叫“报价，以显示自己的实力，表明志在必得的勇气。

但很多情况下，“跳叫“的价格常常会超出其他竞买人的价位许多。

实际上，以上这些套路都是小技巧，在房地产这一行业，参与拍卖的人都是老油条了，参加过许多个土地拍卖场次。

如果是不易估价的艺术品，喊出比起拍价的叫价，真有可能吓唬住很少参与拍卖的竞争者。

但土地拍卖不是靠吓唬就能劝退竞拍者的，比如商健看中的这块地，起拍价2.513亿，直接喊3亿是吓唬不住这些老油条的。

每一块土地，在公示期间，有意竞标的房地产公司都会对它进行深入的研究，如何发开，成本控制，营销，未来能盈利多少，等等，都会有一套流程和方案，都有底价。

如果底线是3亿，感觉花3亿买下来值得开发的，还是照样按照原定的计划竞拍，只要不超过3亿元那就行，能省些钱更好不过了。

如今房地产行情一般，各房地产公司都是理性竞价。

恒D地产8号；

星辰地产9号。

亿科地产，2号；

龙江地产，11号；

......

每个举牌号，都代表着竞标的公司，拍卖师在进行拍卖之前，都是知道这些资料的，就算不知道，现场也有助手通过耳麦帮他提醒，举牌的是哪个公司。

“2号，2.53亿！”

很快，亿科的人开始举牌抢拍。

还没几秒钟，又有人举牌喊价了。

“11号，2.54亿元。”

“12号，2.55亿元。”

“我们2.6亿!”喊价的人举着6号牌，气势都很高涨，好像这块地已经是囊中之物。

“8号恒D，2.7亿元。”

“9号星辰地产，2.71亿元。”达柯南举牌了，星辰地产由他举牌，今年已经42岁，参与过大大小小的拍卖会上百次。商健做为老板，但对拍卖不熟悉，只要不超过预先的底价，他都不会管。

“8号恒D，2.75亿元。”

“9号星辰地产，2.76亿元。”达柯南继续举牌，开始啃价。

连续两次喊价，在场的房开公司往他们这边看，这是一家陌生的公司，他们都没听说过。

“8号恒D，2.80亿元。”

“9号星辰地产，2.81亿元。”

“8号恒D，2.83亿元。”

“9号星辰地产，2.84亿元。”

达柯南连续四次死磕，其它公司暂停竞拍了，先看看形势，感觉这家星辰地产势在必得的样子。

这个价格，也超过一些产地产公司的底价，退出竞拍。

但也正是死磕，恒D地产一方一时间内摸不清对方想法。

犹豫了下，几秒钟内都没有人举牌，拍卖师开始喊倒计时。

喊到“第二次出价2.84亿元”时，恒D地产又再加举牌加价。

“8号恒D，2.85亿元。”

“9号星辰地产，2.86亿元。”恒D地产刚落声，达柯南还是淡淡表情，感觉毫不在意，别人加多少，他就加一百万元。

恒D地产的张总犹豫了，眉头皱了下，往达柯南看了眼，琢磨不透他的想法。

“第一次，9号星辰地产，2.86亿元，还有没有？”拍卖师又开始提醒了。

“第二次，9号星辰地产，2.86亿元！”

拍卖师看了下现场人，最后一次喊：

“第三次，9号星辰地产，2.86亿元！”

“咚”的一声，落槌。

“成交！”

“恭喜星辰地产获得E-12-01块。”拍卖师手按木锤重重落下名时朗声喊出。

竞拍拿到地，雁南飞站起身，向恒D地产的张总拜下手，微笑道：“感谢张总承让，也感谢各位同行承让。接下来的地块，星辰地位无意竞拍。”

话很客气，但语气却是不卑不亢，这代表的是一个公司的面子。

“客气了，凭实力竞拍。”恒D地产的张总笑了下，挥下手回了一个礼。

商健很满意雁南飞和达柯南的表现，刚才拍价时，他还真有些担忧，哪怕喊价到三亿三千万元，他都能接受。

想不到，达柯南的死磕，对同行来说又是陌生公司，让同行琢磨不透，最终放弃了。

2.86亿元，楼面价2011元/平方。

价格不能说很便宜，亩价都达到335万元。

接下来的三块地拍卖，商健和下属继续看完。

之前看中的方案第一块地，89.21亩，最终出让价达到3.4亿元，楼面价2286元/平方。

竞拍下的土地，必须在一个月内把余款打入政府指定的银行账户。如果超期或毁约，将进行罚款，甚至有可能被当地政府的黑名单。

拍卖完后，商健开了一个庆祝宴。

参与酒宴的人不多，就是来粤城的8个人。

众人都喝了不少酒，喝完之后，就回酒店呼呼大睡。

第二天，商健召开小会，主要是关于土地开发事宜。

房地产公司拍到土地后，并不是立刻就能动工，手续可多了，总的来说，就是五证二书。

常常说的房地产五证二书，就是是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。前面四证齐全，才能动工建设。

二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二书是建筑封顶之后的事，如今不急。

五证两书，可以分为七个步骤。

第一步，向国土部门的交易中心交完地款钱，拿到土地交易协议以及《建设用地批准书》；

第二步，向市级规划局办理《建设用地规划许可证》（第1证）；主要确认建设项目位置和范围，但范围内建筑内如何设计，在这里是不涉及的。

审核的东西不多。主要是环保、消防、邮电、 电业、供水等部门意见和规划主管部门意见，比如邮电部门，他们得审核项目位置地下有没有埋有电缆，以免开工时被挖掘机不小心挖断了。

第三步，取得土地后，向国土局办理领取《国有土地使用证》（第2证），才算是正式取得土地；

应当先办理《建设用地规划许可证》，只有符合建设规划，才可以办理《国有土地使用证》。

《建设用地规划许可证》就是符合建设规划的批准文书。凭借《建设用地规划许可证》才能办理《国有土地使用证》。

很多人，就很容易把这两者的先后顺序弄混。

第四步，规划设计，施工报建，提交规划设计图，向市级规划局办理领取《建设工程规划许可证》（第3证）；

这个步骤涉及的东西就很多了，也是最耗费时间，主要是设计图纸，都要提交审核，比如地形图、总平面规划图、建筑工程方案图、日照分析图、彩色透视效果图、坐标放线图、管线综合图、竖向图。

商健从系统商店资料库购买几套高级的未来社区建筑图纸，以供参考，像户型图和建筑图，都可以直接照抄，省了许多设计时间。

最合理最性价比的户型图，地下室布置，节约了建造成本。

第五步，招标，寻找施工单位，向市级住建部领取《建设工程许可证》（第4证），开工建设。

第六步，打桩建地基、建设楼层符合预售政策要求后，申请《商品房销售(预售)许可证》（第5证），正式销售。

开发商什么时候可以取得商品房预售许可证，是由开发商项目所在地的地方政府规定的，每个地方或区域的标准都是不一样的，

这个阶段，一般只有主建筑封顶后，银行才正式同意预业主办理银行贷款。

第七步，完工，商品房交付时，涉及两书。

目前也存在一些开发商在有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》后就开工的，边开工变申请《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，这种形式存在一定的风险，但如果与政府关系好，问题则不大。

不管怎么样，开工所需要的四证要拿到手，通常需要几个月时间，少则1个月。

四证进程要看房开公司的款交得快不快，规划图交得快不快，最终看政府手续办得快不快。

像亿科有些新拍的土地，不到一个月项目已经开始在打桩了，说明四证拿得快，与当地政府关系好。

预售许可证也不急，那得开工后，房子达到预售要求才能申请得到。

流转资金周期影响年收益，所以每个进程都要尽量地缩短。

所以，昨天土地拍卖会完之后，商健就立刻让财务部门缴纳完土地费用。

接下来，还会让机灵的员工去相关部门走下关系。

就比如提交的规划设计图，就由城市规划行政主管部门审核，如果说部门规定20个工作日内完成就行，但如果赶一下，说不定几天时间就完成了。

商健在企业上过班，不说政府部门，就说企业的技术部门，有些人，你不催一下他，他都不急，拖拖拉拉，磨洋工，反正拿的是固定工资，而且绩效工资占比也不高。

所以，如果送礼的话，光给领导是不行的，还得给干活的人。

有时候，在核心员工面前，领导说话都不中用。领导提醒我，但我就是在规则内慢慢干，敷衍一下，反正领导也不知道具体要花多长时间。

想让我加班？

没门！

还真别说，有些员工就是这么叼。

在公司里，大部分领导位置呆不久，但核心员工，在公司反而显得更加重要，毕竟想找人代替还是有些难度。

当然，事业单位或国企，则另说了，领导位置坐得还是很久的，说不定就是干到退休。开除普通员工有些麻烦，还是能找普通员工麻烦。

商健不会让下属向政府人员贿赂，犯法不说，说不定弄巧成拙，反正，因人而异，因人制宜。

等大家坐下来后，商健把未来社区的规划总图纸和相关文件给众人审阅。

第3个证《建设工程规划许可证》的取证工作，现在就要着手开始准备设计了。

商健觉得几年后的未来社区很不错。

目前，很多小区都有如此的痛点：托幼和入幼难、课外教育资源有限、停车难、出行不便、物流配套不完善、物业收费与服务品质不符合，等等。

而未来社区，可以解决以上难点。

未来社区就是以满足人民美好生活向往为根本目的的人民社区，是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等九大场景创新为引领的新型城市功能单元。

举个简单的说明，未来几年快递行业发达，也许快递员能把快递送到家门口，但要等时间，少则一天，长则几天时间。

如果不用出门，在家拿起一块“社区服务”的平板电脑，选择购买油米酱醋等日常消费品，只要几分钟时间，未来社区建造有输送轨道，无人搬运小车从小区仓库自取物品，然后自动通过埋在小区地下的轨道，楼外安装的输送轨道，直接输送到门。

当然，输送的东西不能太重，购买的东西必须是仓库存有的日常消耗品。

这种模式，直接把超市淘汰了。菜鸟送的包裹，快递员不用送到买家门口，直接扔在无人仓库，自动识别，然后无人运输小车自动输送到家门的定点收纳箱。

这种社区服务的无人搬运小车，在系统商店里，属于2020年的技术资料，在LV3就能购买到。

如果商健从商店购买相关的技术资料开发无人搬运车的话，在13年，也是能实现的。

星辰房地产公司的第一个楼盘，一定要打响，建立良好的口碑。

所以，建造的楼盘，一定要与其它房地产公司的不一样，有创新性，划时代性。

而未来社区，就是一部划时代性的作品。

搞未来社区，建造成本会高一些，一个百亩的楼盘，可能要多花一亿元左右，划分到一千五百套房子身上，每平方成本要高六百块钱，那么，销售单价得高一千块以上。

如此划时代的楼盘，以商健的JIAN商脾性，单价怎么可能只高一千块钱呢，不多卖几千块钱，都感觉对不住从商店买的资料。

几个房地产行业的高层，越看越震惊，频频称叹。

“真是好作品呀！划时代的产品。”

“未来社区，好！”

半个小时后，众人看得差不多了，商健让大家发表看法：“说说看你们对小区规划的想法，设计部门未来的重点工作就是规划设计图设计，尽快把证拿到手，尽快动土开工。”

雁南飞看完未来社区的一些图纸和创意，欣喜地说：“董事长，先不说未来社区的创意性，这套图纸设计得合理、精妙，就拿这个89平方小户型来说，四四方方，建造容易；入户门没有干涉，设备放置，没有在卧室外面，而是放置在天井一侧，空调运转时，在卧室至少不会听到空调运转的噪音；过道面积小，转化为室内空间；南北通透，通风好。”

“是的，我都可以想象到，我们的未来社区楼盘开盘后，会是怎么样的盛况，将会是房地产行业的一颗惊雷。”

“这几套图纸，已经很完美了，我们都可以直接套用，需要修改的地方不多。董事长、雁总，我觉得可以把这几套图纸和资料，纳入公司的标准化图纸，其它楼盘同样可以套用。”

“畅想一下，未来社区的居住环境是绿色、低碳、环保的，生活方式是健康、智能、便捷的，文化氛围是开放、和谐、友爱的……诗和远方，就在我们脚下！”技术高工蒲丁，文青病都犯了。

雁南飞白了他一眼，你这马屁拍的太没技术水准了，让你这个技术高工提技术意见，却念起诗来。

靠，还诗和远方！

商健看得懂图纸，但不懂具体细节如何，听到大家称赞，感觉也没白花钱。

“可以，你们觉得没问题就没问题，你们专业，你们看着办，这方面我不懂。雁总，开工后，告诉我一声就行，我明天要到南山区考察一下这边的蔬菜基地。”

让他拍板，他哪里懂，还是当甩手掌柜好，最多做技术的搬运工。