去年春节后，高阳用丈母娘吴兰的房租收益，汇了100万美金给吴飞和陈岚，开始建仓这四只美股。

今年春节后，因为在苏泞这只股票上的投资收益不错，高阳干脆跟吴兰商量，动用她今年的部分房租收益, 加上古雅雯在远大公司和悦居公司去年的部分收益，又以借款的名义，给吴飞汇了200万美金，用于加仓美股。

原来计划的每年汇过去100万美金，高阳今年决定200万美金，然后就不再加了。

因为去年底，吴兰用房产抵押贷款了1.65亿软妹币，被高阳用于控股android公司。

商量好加仓股票这些事，高阳又问：“嫂子, 你现在还在上班吗？”

陈岚道：“这次回美国，倒是准备休息了，这一年多，我们自己的资金，跟着买你建议的这几只股票，也赚了100多万美金，收益挺高的。”

古雅雯道：“大嫂，你也该早点休息了，生孩子才是要紧事。android公司那边，有大哥盯着就行了，Andy Rubin有什么大事，你跟他在电话里沟通就行了。”

“对，是该休息了”，陈岚点点头, “这栋别墅挺不错的, 你们花多少钱买的？”

古雅雯道：“这栋别墅是若涵家里给她买的, 当初报价1000万, 打了96折，总共560平米的地上面积，带200平米的独立花园，算起来，单价接近1.8万，在京城算是很高的价格了。”

陈岚道：“这套房子，如果在纽约类似的区位，价值在100万美金左右，华夏人口太多，像京城这种超大的城市，别墅就显得很稀缺了。”

高阳道：“美国目前的房地产市场大概是什么情况，房价走势如何？”

吴飞道：“美国的房价，几十年以来，一直以略高于通胀的水平在上涨，也有一定的周期性。

华夏这种被称为别墅的，在美国算是中档房产的house，两三层带草坪的小别墅。

去年在全美的房地产市场，销售均价在30万美金。当然, 分地区，分城市, 差价还是挺大的。

从2003年左右开始, 美国房价又出现了新的上涨周期，还明显加速了，这其中，又涉及到一种新型的房贷金融工具，名叫CDO，这是一种资产证券化的工具，翻译过来的意思，就是担保债务凭证。

CDO非常受华尔街欢迎，其中涉及到金融风险管理的理论，来自2000年《固定收益》杂志发表的一篇着名论文。

这篇论文的见解非常独到，它构建了一种风险度量模型，华尔街投行意识到了这篇论文的应用价值，就创造出了以住房抵押贷款的现金流为底层资产的CDO产品，刺激了住房抵押贷款的发展。”

吴飞突然谈到CDO，让高阳想起了电影《大空头》，便问道：“大哥，这个CDO具体有什么作用，你能讲讲吗？”

吴飞想想道：“这里面，涉及到一些金融学方面的专业知识，我试着打个比方吧。

在华夏，也有按揭贷款买房，期限一般在20年左右，对吧？”

高阳道：“对，一般不会超过25年的还款期限。”

吴飞道：“之前，在美国也是这样的，按揭周期通常在20年到30年，所以美国的中产阶层普遍都有按揭贷款，利息也很便宜，房价一直小幅稳步上涨，有周期，但是波动不大。

美国之前有房贷证券化工具MBS，也就是住房抵押贷款支持证券。

MBS是由房贷做抵押的，你也可以理解为以房子实物抵押，如果购房者房贷违约了，银行要收走房子的。

比如说你是一个抵押贷款的购房者，你这笔房贷被打包进MBS，那么你每月偿付的贷款利息，就给了持有这个MBS的投资人，而不是银行，因为银行将你的房贷卖掉了。

华尔街投行的聪明在于，他们根据一篇金融资产风险管理的论文，设计了CDO，将住房抵押贷款利息偿付的现金流打包，让它证券化。

房子不是CDO的抵押物了，购房者偿付的抵押贷款预期现金流，才是CDO打包的标的资产。

CDO的交易双方，可能距离房地产市场很远，这是一种金融衍生品交易的创新，BS形成了支持。

美国房地产金融市场，有多种多样的住房贷款，借款人资质不一，按揭贷款的品种、利息等成本和风险也有很大区别。

华尔街设计了CDO这样的产品，将这些不同借款人，不同的住房贷款预期现金流打包，其中涉及到不同风险等级和收益，利用CDO的模型，打包起来，进行风险定价，卖给投资人。

本来，银行通过MBS的支持，不用等二三十年，就能快速回笼房贷资金，再卖出下一轮房贷。有了BS的市场规模也进一步扩大了。

并且，在销售CDO产品时，银行还能抽到大概2%的佣金。

然后呢，有了CDO这样的衍生创新工具，有更多的机构和投资人进入这个市场，围绕房地产抵押贷款的资金池更大了，资本市场层次更丰富了，购房者也更容易获得按揭贷款买房了，各方都满意。

如此一来，按揭贷款规模迅速扩大了，房地产市场也热起来了，房价的上涨，又刺激了更多人按揭买房，更多投资人去投资MBS和CDO，就如同滚雪球一样，越来越多的资金进入了多层次的房产抵押贷款市场。

所以，CDO这样一种创新的金融设计，很厉害的，而且受到了市场各方的欢迎，推动了房地产市场的繁荣。”

高阳笑道：“大哥，我不太懂这样复杂的金融工具，我在A股投资股票，就以股市为例。

股市也分牛熊轮换，资金进场多了，人气旺了，股价不断被推升，就迎来了牛市。

牛市一出现，炒股赚钱的财富效应出来了，然后就有更多人更金资金进场赚钱，直到涨出了风险，聪明人先撤了，后面牛市一崩，很多人又会被套在山顶了。

所以，在A股，每一轮牛市过后，其实能赚钱的，只是极少数人。

大哥你刚才提到的CDO这种金融工具，刺激了美国的房地产市场，还有房价上升，如果将来涌入的资金过多，会不会也像股市的牛市一样，热闹到最后，也有突然崩盘的危险？”

陈岚笑道：“高阳，CDO如果崩盘，除非美国的房地产市场崩盘，而这几乎是不可能的，概率很小。

美国有全球最发达的金融市场，有最大规模资金汇集，而且有最发达的多层次资本市场，金融衍生交易品种挺多的，非常之多，规模也很大。

CDO也并非是一种独立的贷款资产证券化产品，背后还有CDS。

CDS的意思叫信用违约互换，也可以称为信贷违约掉期，或者贷款违约保险，是全球交易最广泛的场外信用衍生品，你可以将它理解为一种保险产品。

它是一种价格可浮动的可交易保单，对贷款风险进行担保。

所以，CDO的投资者，其实很多都是机构投资者，他们在买入CDO之后，可以再买入CDS，来对冲和控制自己的风险敞口。

你大哥刚才讲到了CDO的设计原理，有点类似于信用分级债券，债券的信用评级从B、2B、3B……以此类推，直到最高的3A级。

打个比方，一个CDO的资产整合包里，有一万份抵押贷款，其中大部分都是AA级甚至AAA级信用的抵押贷款，有少量违约风险高的B级抵押贷款。

如果真有少部分B级抵押贷款出现了违约，那么对于CDO投资人来讲，这份CDO整体上的收益，依然能够覆盖这部分违约所产生的损失。

所以，CDO的投资风险是不大的，相反，收益比较稳定，而且比普通的债券高多了，才会受到市场的欢迎。”

吴飞跟着解释道：“陈岚刚才讲的没错，美国金融市场非常发达，CDO热起来的背后，有CDS这种类保险产品的支持。

CDO整个产品的设计，又基于一种风险量化理论和模型。

这种风险量化理论，利用数学理论中的高斯联接函数，以CDS的市场价格数据为判断依据，它论证了，不同区域不同资质的借款人，其违约风险的相关性非常低。

在这种理论支持下，CDO这样的资产证券化工具，帮助银行卖出产品又回收资金的模式，风险相对有限，所以也受到了华尔投行的欢迎。

美国房地产市场的次级抵押货款，规模不小的，所谓次级贷，就是以个人信用条件来区分贷款购房的利率。

信用条件较低的人，在银行享受不到优惠级的按揭利率，只能寻找次级抵押贷款，以更高的贷款利率按揭买房，然后拼命工作，同时打几份工，挣钱来还上房贷。

在美国，还不上房贷，然后房子被收走的现象是有，但是并不多，因为法律很严格的。

所以，哪怕是中产之下的底层，也很少有人故意违约，不按时还房贷的……”

吴飞两口子不断为高阳科普CDO、CDS和次级贷这些美国房地产金融市场的知识，高阳倒是听得挺乐的。

这两位比较懂这些，那真是太好了……