第225章 【储备土地】

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恒大地产的办公室,林荣亨翻完恒大地产的土地储备资料后,忍不住露出一丝笑意;恒大地产目前土地储备达720万平方尺,虽然有一半多都是新界的土地,都也足够吊打华资地产五虎。

其中新界的土地储备或换地权益书,所占的土地储备有430万平方尺,九龙和本岛土地储备达290万平方尺。

新界的土地有个特地, 那就是容积率高,同样大小的地皮,所建的房屋要少一半;九龙和本岛由于土地少,容积率就相对较大,所以在这两个区经常会看见楼房是连一栋接一栋的。

720万平方尺的土地储备是一个什么样的概念,以前世一直是土地储备榜首的新鸿基为例, 他在1984年的土地储备为1140万平方尺, 平均地价为不到200平方尺,同样新界的地皮占据大半。

恒大地产如此庞大的地皮储备, 并不表示在1976年至1979年这几年不再购买地皮,相反依旧会大量购买地皮;到中英谈判的时候,恒大地产还会大量抄底,这样中英谈判结束的土地储备将达到3000万平方尺的土地储备,这是林荣亨规划的一个重要方桉。

所谓土地储备,并不表示一直不做开发,而是所有暂时没有开发地皮的总计。

恒大地产在1975年下半年,开盘的楼盘就会突然暴增一倍,预计全年销售的楼宇面积可达100万平方尺(1800套上下),销售额可达2亿多港币,纯利约9000万港币。恒大地产要在1979年的时候,全年地产纯利达到10亿港币以上。

林荣亨之所以如此自信,是因为了解地产的走势,目前本岛的房价仅200港币多一点, 但在1981年的地产高峰时期, 本岛的房价将涨至1300港币, 这其中的涨幅才是林荣亨的底气。

....

恒大地产叁剑客来到林荣亨的办公室,见林荣亨在写着什么,便安心的喝茶等待。

良久,林荣亨抬头,并将稿子递给叁人。

林荣亨说道:“淘大花园的补地价1.1亿港币,地皮价格1.38亿港币,这个项目我们就已经投资了2.5亿港币,后期建筑费我预估了一下,差不多需要6亿港币。所以我想了想,还是分四期完成,第一期为A-F座,第二期为G-K座,第叁期为L-P座,第四期为Q-S座。整个项目,将在1982年全部竣工,历时八年。”

淘大花园打算修建高密度的屋苑,划分为A至S座,共有单位4850个,单位建筑面积由400平方尺至700平方尺不等。港九闹房荒,修建的密度自然低, 这是港府所允许的, 林荣亨不可能置公司股东利益于不顾,而且当什么善人。当然了,密度高意味着房价低,密度低意味着房价高,这也是为了顾客考虑。

张若怀说道:“停车场及住户休憩的地方,只能通过修建平台来解决了!”

林荣亨点点头,说道:“商业部分也是修建平台来解决。”

大家就这个楼盘的设计方桉,讨论出一个初步方桉,后期就需要设计师来完成;目前才五月份,明年初预计第一期项目就可以开工了,1977年就可以入伙了。

整个淘大花园预计可以提供300万平方尺,预估平均售价600港币每平方尺,总销售额为18亿港币,恒大地产光这个项目就可以获得7亿港币的纯利。

恒大地产这一波行情中,除了淘大花园外,还有一个赛西湖地块和太古山谷1号地块,需要开发。

赛西湖地块将修建一个高档住宅区,虽然总体面积高达86万平方尺,但为了考虑融入景区和是山脉,港府不可能让你修建密度大的小区;所以,林荣亨的计划是修建10幢24层高的住宅大厦,总共楼面面积为130多万平方尺,每个住宅单元面积为800平方尺到1200平方尺,约1500个住宅单元。

整个项目的住宅部分,可谓恒大地产带来2亿港币的利润,以及恒大地产收获了一个长期的集休闲、运动、游玩为一体的大型活动场所(收费)。这块地皮仅花了8000多万港币,可谓非常的划算。赛西湖地块预计在1977年开始动土,1978年开始销售。

太古山谷1号地块,总面积约20万平方尺,靠近太古城;林荣亨的计划是修建12幢28层至32层的住宅大厦,可提供约170万平方尺的住宅楼宇;总计约2800个住宅单元,每个单元在500平方尺至700平方尺。预计售价均价在700港币左右,总销售额可达12亿港币,利润也有个4亿港币的样子。

这叁个项目,可谓恒大地产带来13亿港币的短期利润,长期利润也是一笔很大价值的资产。

简单的做个比较:前世,新鸿基在1981年的纯利只有5.5亿港币。

仅仅叁个项目,差不多就是新鸿基在1979年至1981年这叁年的总利润之和。

.....

5月中旬。

恒大地产的‘商厦重建计划’的第一幢大厦——励精大厦正式开业,满租率为98%;励精大厦位于皇后大道中88号,楼高为28层,楼面面积为36万平方尺。

原励精大厦是恒大地产在1970年8月上市前购买,旧厦仅花了1600万港币;若是在1973年地产高峰时,这座大厦价值将高达4500万港币以上;励精大厦重建的建筑费为8000万港币,由于在兴建的过程中,爆发了石油危机,香江的一些物价暴涨了20%左右,导致建筑费比语气高了1000万港币。

也就是说,恒大地产的‘商厦重建计划’原定在8亿港币的建筑费(11幢大厦),最终可能将高达10亿港币。

不过建筑费上升的同时,租金也在上涨,励精大厦第一年的租金为1700万港币,抛出管理费等,年盈利约在1500万港币;按照林荣亨的预测,励精大厦在1980年的租金可达4000多万港币,年纯利可达4000万港币。

由于是贷款兴建,贷款资金为6000万港币,两年利息就高达1500万港币。再按照旧厦价值4500万港币计算,总计成本应为1.4亿港币;在地产疯狂上涨期,也需要五到六年才能回本。

比发展物业两到叁年回本,慢了一倍;不过收租物业是一项长期投资,若是在资金的允许下,一般公司都会选择占比20%左右的投资;再高的话,就很容易造成资金冻结,以及风险的不确定性。

林荣亨之所以敢如此大手笔投资,那是因为知道未来的地产走势,换做其他地产公司,他们断然不敢这样冒进。

各大承租户兴高采烈的搬家新的写字楼,这是一种自信,能在中环承租甲级写字楼,绝大数都是有实力的公司,是实力的象征。

林荣亨对身边的张若怀说道:“这一波地产涨幅看来要起来了,租金方面你可得注意了,都是一年一签,对于优质客户有一些优惠比例。”

张若怀点点头,说道:“恩,租约部早已经将你当初的话,视为部门规章制度,不会再出纰漏的。”

林荣亨这才放心下来,随着恒大地产一幢幢商业大厦投入市场,势必要加强租约部的管理。

恒大地产投资10亿的建筑费,用于商厦重建计划,加上原来大厦的成本,这对华资地产来说,差不多就是他们公司的总投资了,在同等期限内。

而据林荣亨所知,1981年地产高峰时期,中环甲级写字楼的月租金为28港币左右;而恒大地产那个时候足足有400万平方尺的商业大厦,就算按照平均18港币计算(中环仅5幢大厦),一年租金都可达8亿港币。

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