去年万城基业相比前年迎来了更大的扩张，人员数量从当初的一千多万人，直接膨胀了6000多万人。

人员的膨胀不仅仅是人数上的膨胀，也是整个产业体系的膨胀，如果没有业务的支撑，也不可能需要如此多的人员。

因此管理上的压力，不是膨胀四五倍那么简单，这对于刚刚接手万城基业的郭冬梅来说，压力要远大于当初郭东生的压力。

就是在这样的压力下，他们实现投资规模10万亿元，去年年初给了4.6万亿元，加上中途太极集团给了2万亿元，初始投资资金为6.6万亿元。

按理说投资规模最大应该为6.6万亿元，之所以超出这个数字，全因他们是全产业链经营，资金大部分是在内部运转。

流失到外面的资金，主要包括人工费用、材料费用、土地购买费用、土地使用税已经各种手续费用。

第一大消耗就是钢铁原材料全部来自外购，水泥只有少部分来自外购，大部分都是自家工厂生产，砂石一部分来自外购，一部分来自自己的砂石场。

第二大消耗就是土地购买费用，随着经济的增长，人口众多的城市土地价格也在开始上涨，购买土地成本比之前要高不少，不过总体还是可控。

理由很简单，全国虽然也有众多房地产企业，但是真正具有实力的房地产企业只有万城基业一家，其他房地产公司严重依赖银行信贷。

虽然政府推出了住房改革指导意见，但是想要形成具体措施，还需要一段时间，银行对地产行业的信贷相对比较保守。

而且随着经济快速增长，居民收入也跟着快速增长，但是房价上涨更快，百姓想要全款买房需要多年的积蓄才可以。

但是之前全国普遍薪酬较低，积蓄跟不上房价的上涨，在银行信贷对个人房贷没有放开之前，很少有个人能全款购买房产。

别看万城基业房地产开发如火如荼，实际上建成的住宅和商业地产并不算特别多，毕竟他们真正涉足房地产才两年时间。

房地产开发从拿地到建成，是需要时间周期，万城基业由于是全产业链经营，让周期变得更加自主可控，但最快也要一年多的时间。

如果将绿化、周边环境全部弄好，可能需要一年半的时间，才能让大家看到环境优美的住宅小区。

商业地产就更加复杂了，像他们正在建设的陆家嘴金融城，已经建设两年了，还在施工当中，想要投入使用，估计还要建设两年左右。

万城基业还是在没有和银行有信贷牵扯的情况下做到的，换作其他房地产商，整个建设周期至少需要两年多，甚至三年以上。

所以现在形成了一个怪现象，市场对房子的需求很大，不一定就是要买房，租房同样很困难，因为有大量的人员从农村来到城市。

但是城市却没有足够的现房供应，导致住房显得越发紧张，万城基业旗下如此庞大的人员，大部分其实都住在工棚里面，不然住房会更加紧张。

房地产公司自然看到了市场需求，只是他们根本就没法快速入场，为了能够吃到这块肉，很多内地房地产企业开始推出预售制。

预售制其实在94年就被引入，只是在广东沿海地区比较流行，还没有成为房地产行业的主流，影响并不大。

现在开始向内地扩散，大家开始有样学样，预售制度的好处就是解决了房地产企业的资金难题，坏处就是消费者买到货不对板的情况时有发生。

这还算是好的，如果出现卷款跑人的事情，买房者将会血本无归，现在相关制度还没有那么完善，问题肯定层出不穷。

而且在没有放开银行个人放贷之前，能够全款买房的人也不多，导致预售制并没有前世那么火热。

更何况万城基业作为最大的房地产商，依然坚持现房，但是也不反对其他房地产商采用预售的方式来开发。

原因很简单，就是不想多事，房地产企业背后的关系都很复杂，没点关系的人根本就没法做这个行当。

万城基业还要在全国各地经营，为这种事情无故得罪人没有必要，他们只需要专注自己的业务就行，只要不侵犯自己的利益，他们爱咋地就咋地。

至于他们自己要现房销售，原因有两个，第一个就是预售制对其他房地产商效果显著，因为他们体量不大，但是对万城基业而言，却是无关紧要。

正如上面所说，居民具备全款买房的人并不多，就算这些人全部买万城基业的房子，实际资金也不大，几百亿元和上千亿元的资金，真的无关痛痒。

第二个就是推行叶子书的以租赁为主的经营策略，现房销售只不过是一种障眼法，因为等到有现房之后，一两年时间就过去了。

而一两年之后，经济发展体量更大，百姓收入更多，导致房子的价格上涨更厉害，以前买得起的人，会变得买不起了。

这样大家都只能选择租赁住房，除非原本城里就有大面积房屋，通过置换的方式获得住房，想要买，很难很难，因为资金积累时间不够。

这样农村进城的人和城里人的起跑线就不会很大，不会形成依托房地产而产生的剥削问题，这是叶子书非常在意的地方。

当然，这个想法他是不会对外说的，如果被其他人听到，肯定要喷他，而且也动了很多人的奶酪，肯定要找他麻烦。

而经过这么一番操作，很多事情就显得非常自然，一切都是市场行为，没有任何认为控制的痕迹，将万城基业完全摘出来了。

这种措施也只是针对大城市，普通县城和小城市不在此列，因为不存在利用房地产作为剥削工具的问题，因为这些城市不存在人地矛盾。

第三大消耗才是人工费用，光是发放薪水去年就消耗了1.5万亿元资金，这笔钱基本上出去了就很难回来，因为这笔钱想要回到手里，要么买他们的房子，要么租他们房子。

还有土地使用税，只是目前每平方米的土地使用税并不高，哪怕是万城基业拿的土地很多，税费总量和投资总量相比，占比依然很低。

当然，各种建筑设备的成本也很高，只是这些东西都是他们自己生产的，有相当一部分资金还是回到自己手里。

所以他们用产业链赚的钱，用来继续支持房地产开发，形成了几轮循环，导致他们的实际投资要远超过当初给的资金。

只是这么几轮下来，万城基业手里的可用资金就所剩不多，经过几轮循环，大部分资金都外溢出去了。

如此疯狂的投资下，成果也是非常显著，在建和已建的建筑面积高达70多亿平方米，其中商业地产总占比在8%左右。

如果按照每人40平方米的住房要求来计算，目前的项目可以容纳1.68亿人居住，只是目前进城的人员数量远超过这个数字。

所以接下来几年，万城基业依然需要疯狂建设住房，全国现在有12亿人，按照最低要求60%的城镇化率计算，城市需要容纳7.2亿人。

按照平均住宅面积40平方米计算，需要建设288亿平方米住宅面积，实际上还有很高的空余率，就按照最低5%计算，需要建设300多亿平方米。

加上商业地产面积，叶子书认为万城基业未来5年依然需要按照去年那种高强度建设，才能基本满足要求。

甚至还需要进一步增加建设力度，因为城市化速度可能比他想象要快得多，不能因为住房问题将这个进程给打断。

只是现在各方面成本都在提升，想要维持这样的建设力度，需要花费更多的资金，上涨最快的就是材料和人力成本，土地成本其实上涨还没有那么明显。

去年他们结余资金只有2000亿元，只够维持一个月左右的基本运营，去年净亏损高达6.4万亿元，总亏损更大，达到了7.4万亿元。

看到如此巨额的亏损，如果外人看了，估计心脏病都要犯，可是叶子书，以及万城基业却对此不是很在意。

他们在意的是钱能不能合理花出去，只要是合理花出去了，就是成功，未来总能收回这些投资，这点几乎100%确定。

经过过去一年的疯狂扩张，他们的产业链基本上已经成熟，特别是后端支持链条，不需要再进行大规模扩产。

如果不够的话，从外面购买，因为扩产之后，要不了多久就可能面临市场萎缩的情况，维持目前的水平是最好的选择。

如果国内无法提供需要的东西，那就进口，赚了如此多的外汇，重要花出去，不可能真的只买老M的国债，那是最无奈的选择。

预防产能过剩，从现在开始就要考虑，哪怕真的过剩了，也不能造成很大的社会问题，需要考虑相对平稳的过渡方式。

实际上产能过剩，最大的危机是用工人数的减少，导致失业率上升，只要解决了人员过剩问题，其他问题都不大。

至于设备和产业过剩，更不用担心，直接卖给其他需要的国家就行，二手的更便宜，还是很受很多国家喜爱。

当然，也可以扩大对外基建投资来消化产能，前期如果人员无法安排妥当，可以使用这种办法，至少就业能够保住。

等到慢慢消化了从业人员过剩问题之后，再将这些业务逐渐淘汰掉，只保留一小部分用于维护的产能就可以。

其实万城基业需要考虑人员安排问题，不是从整个产业过剩才考虑，而是现在就要做人员安排，以便将旗下员工长久留在城市。

也就是说，需要给旗下员工找能够长久在城市生存的机会，而不是像现在这样，总是转战各个城市去干活。

等到活干完了，这些人如果没有其他城市谋生手段和途径的话，就只能回到老家种地了，而农村不需要那么多种地的人。

由于城市化速度更快，等到他们回乡的时候，还正处于年轻力壮的时候，回乡养老也不可能，总之会处于很尴尬的局面。

这个问题，他需要拿出来在年会上专门讨论，必须要提前做好规划，有序引导员工转型，为员工谋取持久发展的机会。

－－－－－－题外话－－－－－－

求订阅！