洪禄承倒是没卖关子。他的理由就一条。房地产能否搞好，关键就在地段。价值高低完全是因地段的繁荣程度而定的。

哪怕是现在国家现行的计划经济下的租房政策，商业用房也得根据地段划分级别，房租差距能有好几倍呢。

而他的底气呢，就是来自于他已经确信无疑，使馆区周边地带必将成为京城经济最繁荣的新兴商业区。

至于为什么这么说？理由也很简单。

城市内繁荣地段的形成都是有原因、有规律的。就像水往低处流一样，财富和人口也会源源不断向富人多的地方汇聚。从无例外。

从历史上看，京城历来有“东富西贵”之说。

清王朝爱新觉罗的子孙和大部分满洲王公都居住在西城区，这是“东富西贵”中“西贵”的含义。而东城，聚集了京城中最有影响力的官僚政客、最豪奢的富商巨贾，和其余八旗名门世家。他们共同构成了“东富西贵”中“富”的一群。

也正是有了这两大消费群体，才形成了“东四、西单、鼓楼前”的三大闹市商业区。

而前门地区的繁荣因素要复杂一些。

那里属于内城与外城交界之地。最早是明成祖设立的工匠商业区。

至清代时，逐渐发展成了各路外地客商，和内城、外城居民云集交易的大市场。不但附近增设了各类专业市场，也有青楼、戏园子、游艺场和酒楼。

清末民初，更受益于京城火车站的设立。

这样，靠着京城百姓、外地客商、各路旅客这些综合客源，才保证了这里的持续兴旺发达。

至于“王府井大街”完全属于后起之秀。

这个商业区的形成只得益于一点，就是八国联军占领京城之后，洋人作为胜利者在东郊民巷获得了驻兵权，并长期聚居于此。靠这些洋人的日常生活所需才使得这里的商业日益繁荣。

其余的例子更数不胜数，如津门、沪海的租界，战乱时候的昆明、重庆，全都是因为特殊历史环境下各路财力聚集，才造成房价飞跃、持续地上涨和城市大发展、大繁荣。

那么最后说到眼前，京城如今最有潜力，富人最多的地区是哪儿呢？恐怕最无可争议的就是这个使馆区了。

还别看现在那片地方属于城市边界，荒凉得很。可随着外国人越来越多，这里已经注定会成为未来的膏腴之地。

相反，如今的荒僻反倒成了一种优势，完全可以用最小的代价把原有居民安置好。把不怎么样的格局推到重来。

照洪禄承的规划，这几条大街新盖好的楼房全走上层路线，绝对不分配，除了出租给外国人，主要销售目标对准的京城少数富裕阶层和归国华侨、侨属。

当然，一切公用的服务设施也会与城市其他地方有所区别，要按照外国人的生活水准和需求设立。

总之，就是全力打造出一个城市中的富人区来。

只要这个概念一旦被人们所认可所接受，就会引得人人向往之，财富也就会自动凝聚到这里。一旦成势，剩下的事儿再不用发愁了……

洪禄承的设想，让洪衍武老半天都说不出话来。

不为别的，只为他自己明明知道未来的历史走向，可他就是做不到像父亲这么笃定地判定商机。因为他搞不清其中的商业逻辑，一旦有些条件变了，他就不免含糊、迟疑。

甚至他还知道，就连历史上京城CBD区域的形成，也是纯属自发状的。

根本就不曾有人意识到这里的繁荣其实是一种必然。大多数人谈起来，都是把其原因归结到大批工厂拆迁提供了足量的土地上面。

可父亲呢？胸有成竹、见微知著，竟然提前了二十年就断定了这一点啊！

这种震撼当然是非常的，不服哪儿行啊？

洪衍武第一次感受到真正商业大家的风范。也是头一次见识到了什么叫知识才是万能的，什么叫从理论联系实际了。

此时在他心里，他的父亲，别说比他接触过的那些只会放马后炮的行业专家强太多了。甚至也超过了他商业生涯中认识的所有人。

像权鹏飞和高鸣过去教过他的那些经验和办法，只能算是耍弄阴谋诡计的下九流。而他自己重生以来干的那些曾经沾沾自喜的勾当，也显得特别小家子气，完全提不上趟了。

这是一种气度上和胸襟上的差距，从思维模式上就差着十万八千里呢。

谁说国内就没有投资大师的？他完全相信，只要他父亲愿意，在将来的日子里，随随便便伸伸胳膊、动动腿儿就能让洪家重新发迹起来。

敢情他身边，一直就有像巴菲特、索罗斯这样的传奇存在啊。这还真成了身在宝山而不自知了。上辈子，他都错过了些什么呀！

所以一等缓过神来，他也只能竖起了大拇指，低头躬身，以示五体投地的敬仰。

洪禄承倒是被儿子这副夸张的样子给逗笑了。

“老三，你这又弄什么鬼啊？至于不至于？你……信我说的话？”

“信啊，爸，要说所有人里最信您的，恐怕就是我了。”

洪衍武跟着又问，“可我就是不明白，您怎么就有这么大本事呢？这种商业天分是您的天生的吗？那要是您当初留在了香港，现在那不成了香港首富了？”

没想到这话却被洪禄承摇头否认。

“哎，哪儿有你说的这么夸张？你呀是少见多怪，其实大商家里的能人多了，京城那么多老字号，要没几分真本事，哪家儿也戳不住不是吗？而且商业经验这东西，既是知识也是规矩，是可以一代代传下来的。那些京城的老字号，哪一家在经营上都有自己的独到之处。至于咱们家，我要没你祖父言传身教，也不会有这番见解。”

跟着洪禄承又一沉吟。

“要是从个人角度来说呢，经商确是要靠天分的，脑子慢、嘴笨都不行，因为这样你拢不住顾客，谈不成买卖。可反过来，心思太活也不行。因为心眼活，人就容易投机取巧，就容易被小利所动。你要知道啊，这样的人自以为聪明，往往做一辈子生意也就陷在‘术’里无法自拔了，前景有限。一代而终结的不计其数。而真正能在商场驰骋，迎风浪而不倒的，那是要靠‘道’的。咱们家祖上就有句话，‘打下基业要靠胆，守住基业要靠脑，传下万年基业就得靠心了。这‘心’说的就是咱们家的‘道’，是咱们家的根本……”

洪衍武眼睛一亮，迫不及待追问，“爸，那这‘心’指的到底是什么啊？您能解释得清楚点吗？”

洪禄承张口欲答，可恰恰就这个时候，边大妈的声音不合时宜地在门外头响起。

“老洪，老洪，在家吗？居委会分耗子药！你出来得签字……老苏！老苏！领耗子药！”

洪禄承便赶紧应了去开门了。至于他和洪衍武的交流只有到此为止。

“……行了，今儿就是咱爷俩扯闲篇儿，反正你知道也没用。现在又不让做买卖，你也该干嘛干嘛去吧。”

我去！这给洪衍武憋屈的，真是有点埋怨屋外那个热心肠的老太太了。