四人交流完直营店的模式。

又交流起本次86套别墅的细节。

86套别墅中。

优养别墅60套，其中1280平米的6套，1080平米的9套，860平米的12套，790平米的33套。

1580平米的商住别墅26套。

算下来其实就是5个户型。

戴永兴他们要做的，就是根据这5个户型，做5种风格的效果图。

现代简约风格，新中式风格，东南亚风格，欧式风格和意式风格。

最前期，只要拿一套别墅把五个风格都做出来。

然后把方桉发到北矿肖尽安手里。

让他拍板一下，这些别墅怎么分配风格就行。

因为是批量交付，所以不用和业主一对一的碰方桉。

否则86套交流下来，都不知道要交流到猴年马月。

效果图安排几个师兄师姐做就行。

她们现在每天都是审图纸，闲的很，正好做方桉。

装修的总包方需要做五个事情。

1、别墅装修方桉。

2、别墅装修报价。

3、别墅装修物料。

4、别墅装修施工。

5、别墅装修交付。

其中，方桉又分为效果图方桉，CAD图纸方桉，而CAD图纸方桉，又分为硬装图纸和家居产品图纸。

硬装图纸中，又有平面布局，立面图纸，水电图纸和装修部件图。

装修报价分为硬装报价，家居报价，家具报价，电器和一些琐碎的报价。

硬装的分类很多，有贴砖，木工，刮白，水工，电工等等。

物料则是将硬装所需，家居所需的物料都梳理出来，以便业主出去采购物料。

比如要买多少瓷砖，多大规格的多少片，天花，吊顶等材料。

如果是总包方，直接购买就行。

这些东西看起来非常的繁琐，其实知道系数后，微微计算一下就行了。

就拿瓷砖来说，一般厨房和卫生间都是瓷砖贴满墙的，加上一些损耗，套房类的户型，只要拿室内面积×1.3就好。

而别墅，因为还有楼梯，门廊，室外等位置。

系数需要加到1.6.

就拿本次86套别墅来说，总面积是10万1080平方。

101080×1.6=16万1728平方的瓷砖。

如果全部用优等的抛光砖，在佛市的瓷砖代工厂，1米×1米的规格是46元。

算下来也就是727万，加上一些特殊的装饰，比如大厅的花片，腰线，卫生间的小片，门槛石，地脚线，门廊石等，总费用不会超过1000万。

相对于原材料来说，其实工价更贵，好的师傅报价差不多50元一个平方。

那么就相当于硬装瓷砖部分，差不多会花费2000万左右。

装修的流程如下：

砸墙，建墙，水电，批荡，贴砖，木工，刮白，美化，卫生，交付。

有一些方桉中，需要在墙体掏个洞，或者干脆两间房砸成一间，所以砸墙是第一步。

砸完了根据需要，补墙，补完后开始布水电路。

水电路搞好后，开始批荡，就是用水泥把该补的位置全部补好。

接下来就是贴砖，然后上木工做各种造型的天花吊顶。

全部做好后，才开始刮大白。

最后美化，在瓷砖的各种缝隙填美缝剂。

接着做卫生，跟业主交付后，才开始安装家居产品和家居。

做好家政打扫后，才能正式入住。

当然为了挥发各种有毒气体，装修好后，还需要静置三个月左右再入住。

这天早上，韦智杰和师傅戴永兴，大师兄李巍，大师姐李佳一起，做了整个项目的预算。

初步预算下来，硬装部分8600万，差不多一户100万，家居部分是60万每户，家具40万，电器50万，主要是中央空调的费用比较贵。

总的预算下来和韦智杰原来预估得差不多了250万一户。

最后有8600万的利润。

如果按市场价格去做预算，这趟活，亏得裤衩都不剩。

按46的代工厂瓷砖费用，如果在海市的品牌装修材料买，至少需要128元一片。

而家居方面，按别墅的标准，出厂价至少也需要1300元一个投影面积，市场价至少会卖到2800元一个投影。

家具翻倍，电器翻倍下来，整个装修预算，没有500万一户，几乎不可能下得来。

而按韦智杰的报价，一户下来也才360万。

他们还能赚100万，这就是渠道的威力。

你得知道在哪拿一手的物料，而且得有量，否则别人不会理你。

这也是肖尽安为什么那么就爽快签约的原因。

本次86套别墅，涉及越1.4个亿，工钱6000万。

也算是一个不小的订单。

值得一提的是，别墅中的一些大理石装饰件，立柱等。

临江村的石材厂就能消化，大约也有近千万的级别。

利润上，大约有8000万，韦智杰分70%，戴永兴为代表师兄师姐分30%。

毕竟单子是韦智杰拉来的，而且师兄师姐们，不论是做方桉，还是深化图纸，都是有费用的，还是按行业标准给1%。

这3个亿的订单，他们能分300万。

而只需要做5套图，接下来只是微调就行。

算下来有60万一套设计费。

哪怕折算到86套，也有3.5万一套。

这些利润将用来投入新开的公司，直营店和家居工厂等。

总不能让戴永兴他们总是免费赠股份。

从布局上来说，琼省的公司总部设立在海市。

暂时先在半山半岛的商住别墅建立。

第一家直营店也设立在这里。

接着谋求一块地，大约180亩左右，最好是在郊区沿大路边。

韦智杰会根据未来的发展趋势，来圈一块升值空间高的位置。

一般的工业用地，如果投资数额可以，发展前景好，土地大概率会免费。

就算不免费一亩地大约就是3万元。

180亩下来，大约会花费540万。

然后花8000万左右，建设办公楼，宿舍楼厂房和购买设备。

花1000万装修半山半岛的商住别墅。

另外三个城市，每个城市600万的预算。

如此，大约1.2个亿的预算就没了。

另外，每个门店至少需要配置10辆汽车。

按15万一台算，每个门店150万，四个门店就需要450万。

再加上电动车等短途工具。

还有安装，搬运用的小型面包车，中型面包车等。

也需要大约400万的预算。

加上租赁员工宿舍等，大约也是200万一年。

还有前期的布局，跑市场等，需要存留一些费用。

全部算下来，已经花费了1.239个亿。

可以说韦智杰这1.55个亿一下来，基本就没了90%。

而且这1.55个亿，哪怕是按项目咨询费来签约，也需要缴纳5%的税收。

到手也就1.475亿。

如此算下来，差不多还有2360万。

这些资金，用于原材料的采购，也差不多了。